Pregunta 2: Un Acto Relativo a los Permisos Detallados y la Planificación Regional

Escrito 28. Jul, 2010 por ywwlawrence.

Para ver el resumen oficial de la Abogada General, mira abajo.

Nuestra resumen:

      La ley propuesta revocaría Chapter 40B, una ley que promueve la construcción de la vivienda asequible. Específicamente establece el punto de referencia que 10% de la vivienda de un pueblo o una ciudad debe ser estimado vivienda “asequible.” “Asequible” implica que un hogar no gasta más que 30% de sus ingresos para la vivienda. Si una comunidad no cumple ese estándar, la ley concede a los promotores un único permiso detallado del consejo de llamamientos de zona (ZBA) si a lo menos 20-25% de su proyecto es la vivienda asequible.

      El ZBA local hace un proceso de revisión y puede revisar la propuesta o incluir condiciones sobre la propuesta. Esta propuesta revisada y la decisión sobre si conceda un permiso o no entonces pueden ir al Comité de las Apelaciones sobre la Vivienda. La propuesta del promotor, la decisión del ZBA y el permiso concedo no pueden ser “antieconómico.” Esto quiere decir que una organización pública o non-profit no podría construir u operar la construcción sin un perdido financiero o una organización de dividendo limitado no podría construir u operar sin un buen rendimiento de su inversión. La propuesta tiene que cumplir a lo menos los mínimos estándares de seguridad y debe ser “constante con necesidades locales” por reflejar la necesidad de vivienda para los que tienen ingresos bajos-o-medios- y el número de personas con ingresos bajos-o-medios- en la comunidad.

      Si la ley propuesta pase, la revocación entraría en vigor el primer de enero de 2011 pero no afectaría los proyectos de vivienda propuestos que todavía habían recibido un permiso detallado y un permiso de construcción sobre a lo menos uno unidad.

LOS PROS de Revocar 40B:

• 40B es una ley imperfecta pero a pesar de años de tratar de reformarla, nunca ha cambiado. En vez de continuar los intentos de reformar, esto simplemente empezaría de nuevo.
• Promueve la construcción cuando es posible que no es la mejor cosa—en vez de preservar las aéreas verdes potencialmente hace daño al medioambiente, etc.
• Los promotores crean las construcciones que pueden ser 80% non-asequible. Esto es un uso ineficiente de estos beneficios y beneficia más a los promotores que la comunidad.

LOS CONTRAS de Revocar 40B:

• 26,000-58,000 unidades de vivienda asequible ha sido creadas como un resulto de Chapter 40B
• 51 municipios en Massachusetts han cumplido el estándar de 10% de vivienda asequible como resulto do 40B. Esto es más que el doble que en 1997 y hay 40 municipios más que están cercanos al punto de referencia.
• Estos proyectos de construcción crean trabajos de construcción y otros

El resumen oficial de la Abogada General traducido al español:

Esta ley propuesta revocaría una ley estatal existente que permite que una organización calificada que quiere construir vivienda subvencionada por el gobierna que incluye unidades de bajo- o medio-ingreso soliciten un único permiso detallado del consejo de llamamientos de zona (ZBA) de la ciudad o del pueblo, en vez de permisos separados de cada agencia o de cada funcionario que tiene jurisdicción sobre algún aspecto de la vivienda propuesta. La revocación entraría en vigor el primer de enero, 2011, pero no terminaría o afectaría de ninguna manera alguna vivienda propuesta que ya ha recibido un permiso detallado y un permiso de construir para a lo menos una unidad.

Bajo la ley existente, el ZBA tiene una vista pública sobre la solicitud y considera las recomendaciones de las agencias y los funcionarios locales. El ZBA puede conceder un permiso detallado que puede incluir unas condiciones o unos requisitos sobre la altura, el plano del sitio, el tamaño, la forma, o los materiales de construcción de la vivienda. Si hay personas a quien no le gusta la decisión del ZBA de conceder un permiso, puedan apelarla a un tribunal. Si el ZBA deniega el permiso o concédelo con unas condiciones o unos requisitos que hacen que la vivienda sea “antieconómica” de construir u operar, el solicitante puede apelar al Comité de las Apelaciones sobre la Vivienda.

Después de una vista, si el Comité dictamina que la denegación del permiso detallado no tiene razón y no es constante con las necesidades locales, el Comité manda que el ZBA lo conceda. Si el Comité dictamina que la decisión del ZBA de conceder un permiso detallado con unas condiciones o unos requisitos hace que la vivienda es antieconómica de construir u operar y no es constante con las necesidades locales, el Comité manda que el ZBA modifique o remueva tal condición o requisito para hacer que la propuesta todavía no es antieconómica. El Comité no puede mandar que el ZBA conceda algún permiso que permitiría que la vivienda caiga por debajo de los estándares mínimos de seguridad o de requisitos de los planes de sitio. Si el Comité dictamina que la acción del ZBA fue constante con las necesidades locales, el Comité tiene que conservarla aunque hizo que la vivienda fuera antieconómica. La decisión del Comité está sujeta de una revisión en los tribunales.

 Una condición o un requisito hace que la vivienda es “antieconómica” si impediría que una agencia pública o una organización non-profit construya u opere la vivienda excepto con un perdido financiero o si impediría que una organización de dividendo limitado construya u opere la vivienda sin un buen rendimiento de su inversión.

La decisión del ZBA es “constante con las necesidades locales” si aplica unos requisitos que son razonables con respeto a la necesidad regional para la vivienda del bajo- o medio-ingreso y al número de las personas del bajo- o medio-ingreso en la ciudad o el pueblo, también con respeto a la necesidad de proteger la salud y la seguridad pública, de promover la diseña mejor del sitio y de la construcción y de conservar el espacio libre, si esos requisitos son aplicados lo más igualmente como posible a la vivienda subvencionada y a la vivienda no subvencionada. Los requisitos son considerados “constantes con las necesidades locales” si más de 10% de las unidades de vivienda de la cuidad o del pueblo son unidades del bajo- o medio-ingreso o si tal unidades están en sitios que suponen a lo menos 1.5% de la total tierra privada zonada para el uso residencial, comercial o industrial en la ciudad o el pueblo. Los requisitos también son considerados “constantes con las necesidades locales” si la solicitud tendría el resultado de, en cualquier año del calendario, el comienzo de la construcción de la vivienda del bajo- o medio-ingreso en sitios que suponen más que 0.3% de la total tierra privada zonada para el uso residencial, comercial o industrial en la ciudad o el pueblo o en diez acres, cualquier es más grande.

La ley propuesta dice que si alguna parte estuviera declarada inválida, las otras partes permanecerían en vigor.

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